Acheter un bien immobilier est souvent le projet d’une vie. Mais une fois l’acte signé et les clés en main, certaines situations imprévues peuvent assombrir l’enthousiasme des premiers jours. Défauts dissimulés, informations incomplètes ou contraintes non révélées…ces mauvaises surprises, parfois lourdes de conséquences, peuvent remettre en question la transaction. Alors quels sont les cas de litiges les plus fréquents après un achat immobilier ? Quels sont les recours ? On fait le point ! 

Vices cachés après achat immobilier : quels recours pour l’acheteur ?

C’est l’un des cas les plus courants. L’acquéreur découvre, après l’achat, un défaut majeur qui n’était pas apparent lors des visites. Infiltrations, charpente endommagée, installation électrique dangereuse… autant de situations qui relèvent potentiellement du vice caché.

Pour être reconnu, le défaut doit être antérieur à la vente, inconnu de l’acheteur au moment de l’achat, et suffisamment grave pour rendre le bien impropre à son usage ou en diminuer fortement la valeur.

L’acheteur peut alors engager une action en garantie des vices cachés dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. Il peut demander : 

• Une annulation de la vente, 
• Une réduction du prix, 
• Et dans certains cas, des dommages-intérêts, si le vendeur était de mauvaise foi.

Litige lié aux diagnostics immobiliers : DPE, amiante, termites… quels recours ?

Les diagnostics techniques obligatoires jouent un rôle important dans la transparence de la vente. Pourtant, il arrive que leur contenu soit inexact, incomplet, voire trompeur. Un DPE erroné peut surestimer les performances énergétiques. Un diagnostic amiante ou termites mal réalisé peut exposer l’acheteur à des risques pour sa santé ou à des frais imprévus.

En cas d’anomalie avérée, plusieurs responsabilités peuvent être engagées: 

• Celle du diagnostiqueur, tenu d’une obligation de résultat, 
• Et, selon les cas, celle du vendeur, s’il a dissimulé volontairement certaines informations.

Fissures, affaissements, sinistres : que faire ?

Certaines malfaçons n’apparaissent qu’après plusieurs semaines ou mois d’occupation. C’est souvent le cas des fissures ou des affaissements de terrain, notamment dans les zones à sols argileux. 

Ces désordres peuvent être liés à un phénomène climatique, comme une sécheresse ou une inondation. S’ils surviennent peu après l’achat, l’acheteur peut : 

• Faire établir un constat d’huissier ou solliciter un expert, 
• Déclarer le sinistre à son assurance, dans les 30 jours suivant la reconnaissance de catastrophe naturelle, 
• Et, si les dommages sont antérieurs à la vente, engager la responsabilité du vendeur. 

Il convient de réagir rapidement pour ne pas perdre certains droits ou délais d’indemnisation.

Servitude ou arrêté de péril non mentionné : peut-on contester la vente ?

Parfois, le bien est affecté par une servitude (de passage, de vue, d’enfouissement…) ou un arrêté de péril dont l’acheteur n’a pas été informé. Ces éléments limitent l’usage du bien ou impliquent des travaux importants. 

Si ces contraintes existaient avant la vente et qu’elles n’ont pas été portées à la connaissance de l’acheteur, cela peut constituer un vice du consentement ou un défaut d’information. Les conséquences varient selon la situation : 

• Réduction du prix, 
• Demande de dommages-intérêts,
• Action en nullité, dans les cas les plus graves. 

Un examen approfondi de l’acte de vente et des pièces annexes (règlement de copropriété, certificat d’urbanisme...) est souvent nécessaire pour établir les responsabilités.

Responsabilité de l’agent immobilier : quels recours en cas de manquement ?

Le recours à un professionnel est censé sécuriser l’achat. Mais si l’agent immobilier manque à son obligation de conseil et d’information, il peut être tenu responsable des préjudices subis par l’acheteur. 

Cela peut concerner : 

• L’omission d’un contentieux ou d’une procédure en cours, 
• La non-divulgation de travaux votés en copropriété, 
• Ou encore une évaluation erronée du bien ou de ses caractéristiques. 

En cas de manquement avéré, l’acheteur peut engager la responsabilité civile professionnelle de l’agent. Une procédure amiable est souvent recommandée dans un premier temps, avant de saisir le tribunal judiciaire si nécessaire.

Litige immobilier après achat : résolution amiable ou recours judiciaire ?

Avant d’envisager une action en justice, la loi impose de tenter un règlement amiable. Depuis mai 2023, le recours à la médiation ou à la conciliation est obligatoire, sauf en cas d’urgence manifeste. 

Les étapes à suivre : 

• Adresser un courrier recommandé exposant les faits,
• Faire appel à un médiateur, un conciliateur de justice ou un avocat, 
• En cas d’échec, saisir le tribunal compétent pour demander l’annulation de la vente, une réfaction du prix, ou des dommages-intérêts. 

 Le choix du recours dépendra de la gravité du litige, des preuves disponibles, et des responsabilités en cause.

Acheteur : que faire face à un litige immobilier après l’achat ?

Découvrir un défaut, une contrainte administrative ou un manquement professionnel après avoir acheté un bien est une situation délicate. Pour agir efficacement, l’acheteur doit : 

• Réagir rapidement et ne pas laisser traîner les démarches, 
• Conserver toutes les preuves (diagnostics, constats, échanges écrits), 
• Et se faire accompagner si besoin par un professionnel du droit. 

Mieux vaut être bien accompagné dès les premières étapes de votre projet immobilier que d’avoir à gérer des complications après coup. Grâce à l’expertise d’un professionnel, vous mettez toutes les chances de votre côté pour éviter les mauvaises surprises et sécuriser votre achat.